2015
Machbarkeitsstudie
Im Surinam
Basel

 

 

Entwicklungskonzept Badischer Bahnhof Das Planungsgebiet ist Teil des Entwicklungskonzepts Badischer Bahnhof, welches im Februar 2014 durch das Bau und Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt erstellt wurde. Die für das Areal relevanten Ergebnisse  werden auf einer Konzeptkarte festgehalten. Im Planungsbereich sollen die Verknüpfung des Hirzbrunnequartiers bzw. des Entwicklungsgebiets Schoren mit dem Badischen Bahnhof aktiviert werden. Hierzu werden Zugänge über die Parzelle 2224 (Massnahmepacket MPE) oder über den Strassentunnel Maulbeerstrasse vorgeschlagen (Massnahmepacket MPF). Ausserdem wird seitens der Stadt eine “Attraktivierung“ des öffentlichen Raums, sowie eine Prüfung der städtebaulichen Akzente (potentieller Standort Hochhaus) vorgeschlagen. Städtebauliche Massnahmen Anlässlich eines Gesprächs mit Jürg Degen (Abteilungsleiter Arealentwicklung und Nutzungsplanung vom Planungsamt des Kanton Basel-Stadt) wurde festgehalten, dass keine konkreten Massnahmen seitens der Stadt im Planungsgebiet vorgesehen sind. Die im Entwicklungskonzept erwähnte Prüfung städtebaulicher Akzente bedingt gemäss Jürg  Degen zwingend ein Varianzverfahren welches durch die Grundeigentümer veranlasst und bezahlt werden muss. Dieses Varianzverfahren nimmt mehrere Jahre in Anspruch und wäre Vorlage eines Bebauungsplans welcher wiederum rechtliche Grundlage einer entsprechenden Überbauung ist. Wohnen und Mischnutzung Wohnen Gewerbe Die Parzelle 2224 befindet sich in der Zone 3 mit möglicher Erleichterung für Industrie-& Gewerbebauten. Franz Nyffenegger, als zuständiger Bauinspektor, erläutert uns die baugesetzlichen Rahmenbedingungen. Bei einer Nutzung mit reinem Wohnanteil oder einer Mischnutzung Wohnen Gewerbe gelten die Vorschriften der Zone 3 gemäss BPG (siehe auch Berechnungen Vergleichsprojekt). Varianten mit einer Mischnutzung “Wohnen Gewerbe“ welche die Bestimmungen der Zone 3 übertreten ziehen zwingend ein Varianzverfahren zur Erlangung eines Bebauungsplans nach sich (siehe auch “städtebauliche Massnahmen“). Gewerbe Bei ausschliesslicher Gewerbenutzung gelten in der Zone 3 mit mit möglicher Erleichterung für Industrie-& Gewerbebauten die Vorschriften der Zone 7 (Industrie- und Gewerbezone) gemäss BPG (siehe auch Berechnungen Industriezone). In der Regel handelt es sich hierbei um stilles Gewerbe, Büronutzungen und Handwerksbetriebe. Umweltbelastungen und Risiken Für das Planungsgebiet sind grundsätzlich keine Umweltbelastungen und Risiken bekannt. Einzig dem Lärmschutz wird erhöhte Aufmerksamkeit zuteil. Für das Projekt gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Alle Planungswerte sind eingehalten. Aufgrund der relativ hohen Grenzwerte in der Empfindlichkeitsstufe III schlagen wir bei den Wohnbauten  gute schalldämmernde Fenster vor. Es gelten dabei die Anforderungen nach Norm SIA 181. Die vorgesehenen Fenster weisen eine Summe von bewertetem Bau-Schallmass und Spektrumsanpassungswert von ≥ 28 dB auf.Variante Wohnen

In der Zone 3 mit möglicher Erleichterung für Industrie-& Gewerbebauten gelten auf der Parzelle 2224 bei einer Wohnnutzung die Vorschriften der Zone 3 gemäss BPG. Die Gebäude haben eine maximale Höhe von 11m. Grundsätzlich sind innerhalb der Baubegrenzung alle Bauformen möglich. Die Freifläche hinter der Baulinie muss mindestens 50% betragen. Dienstbarkeiten und entsprechender Lichteinfallswinkel der Nachbarzone müssen berücksichtigt werden. Aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen sind auf der Parzelle 2224 bei  einer Wohnnutzung maximal 4'261.00 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) realisierbar.Fazit Aus städtebaulich architektonischer Sicht bietet sich bei einer reinen Wohnüberbauung neben einer Zeilenüberbauung gemäss Variante 3C  auch eine Randbebauung gemäss Variante 1A an. (siehe auch Grundrisstypologien). Aufgrund der spezifischen Situation im Kreuzungsbereich Maulbeerstrasse Im Surinam wird bei beiden Bebauungstypen auf eine Akzentuierung der Ecksituation Wert gelegt. Variante Gewerbe

In der Zone 3 mit mit möglicher Erleichterung für Industrie-& Gewerbebauten gelten bei ausschliesslicher Gewerbenutzung die Vorschriften der Zone 7 (Industrie- und Gewerbezone) gemäss BPG. Die Gebäude können eine maximale Höhe von 40m haben. Grundsätzlich ist innerhalb der Baubegrenzung eine Vollüberbauung möglich. Emissionen und der entsprechende Lichteinfallswinkel der Nachbarzone müssen berücksichtigt werden. In der Regel handelt es sich hierbei um stilles Gewerbe, Büronutzungen und Handwerksbetriebe. Aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen der Zone 7 (Industrie- und Gewerbezone) sind auf der Parzelle 2224 maximal 14'303.86 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) realisierbar. Bei einer Geschosshöhe von 3.00 m entspräche das bei 12 Vollgeschossen einer Gesamthöhe von 36 m (Die Hochhausgrenze ist nach den neuen VKF- Normen bei 30 m angesetzt. Gemäss Parkplatzverordnung sind 38 PP realisierbar. Fazit Als städtebauliche Akzent (siehe auch Entwicklungskonzept Badischer Bahnhof) bietet sich diese Variante bei einem grossen Ankermieter an, welcher einen Grossteil bzw. das ganze Gebäude langfristig mieten oder kaufen würde. Bei einer allfälligen Büronutzung muss die beschränkte Anzahl von 38 Parkplätze berücksichtigt werden. Variante Wohnen Gewerbe In der Zone 3 mit möglicher Erleichterung für Industrie-& Gewerbebauten gelten bei einer Mischnutzung “Wohnen Gewerbe“ die Vorschriften der Zone 3 gemäss BPG. Die Gebäude haben eine maximale Höhe von 11m. Grundsätzlich sind innerhalb der Baubegrenzung alle Bauformen möglich. Die Freifläche hinter der Baulinie muss mindestens 50% betragen. Dienstbarkeiten und entsprechender Lichteinfallswinkel der Nachbarzone müssen berücksichtigt werden.Aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen sind auf der Parzelle 2224 bei  einer Mischnutzung “Wohnen Gewerbe“ maximal 4'261.00 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) realisierbar. Gebäudegrundflächen (Bsp. Variante 3C Zeilenbau / 48 m2) welche zurzeit vor der Baulinie liegen werden nicht berücksichtigt. Es gilt die Besitzstandswahrung. Varianten mit einer Mischnutzung “Wohnen Gewerbe“ welche die Bestimmungen der Zone 3 übertreten (Bsp. Variante 3A) ziehen zwingend ein Varianzverfahren zur Erlangung eines Bebauungsplans nach sich.

Fazit Aus städtebaulicher  wie aus funktional- nutzungsspezifischer Sicht bietet sich bei einer Mischnutzung eine Zeilenüberbauung gemäss Variante 3C an. In einer ersten Etappe würde die Wohnüberbauung im Surinam realisiert. Die Schreinerei könnte auch während der Bauphase der Wohnüberbauung weiter produzieren bzw. Arbeiten für die Wohnüberbauung realisieren.  In einer zweiten Etappe würde das bestehende Gewerbegebäude in Absprache mit den Eigentümern angepasst . In einer dritten Etappe könnte dann ein weiteres Wohn- oder Gewerbegebäude im Rückraum der Parzelle gebaut werden. Städtebau Das Planungsgebiet an der Ecke Maulbeerstrasse Im Surinam grenzt im Westen an das ausgedehnte Gleisfeld des Badischen Bahnhofs. Das Areal wird geprägt durch ein Konglomerat von Wohn und Gewerbebauten welche sich im Bereich der Geleise  zeilenartig  längs der Bahntrasse entwickeln. Im Kreuzungsbereich Maulbeerstrasse Im Surinam formulieren die Strassenfluchten eine platzartige Erweiterung, welche durch die Vegetation und die Volumetrien der angrenzenden Gebäude zusätzlich akzentuiert wird. Die vorgeschlagene Zeilenüberbauung entwickelt sich dem Kontext entsprechend längs der Strasse Im Surinam. Sie schliesst die bestehende Situation am Bahndamm im Zusammenspiel mit dem Gewerbegebäude der Schreinerei Voellmy ab. Aufgrund der spezifischen Situation im Kreuzungsbereich Maulbeerstrasse Im Surinam wird die Ecksituation durch Vor und Rücksprünge der Fassadenfluchten hervorgehoben.

Architektur Für die architektonische Gestaltung des Wohngebäudes schlagen wir ein aus dem Kontext entwickeltes Vokabular vor. Die plastische Ausformulierung des Baukörpers wird durch die Fassadengestaltung und die Materialwahl unterstrichen. Die konventionelle Massivbauweise mit direkt auf die Wärmedämmung vermörtelten Klinkerelementen, sowie grossflächigen Verglasungen mit Holz-Metall Fenstern, ermöglicht es einerseits, auf konstruktiv und bauphysikalisch erprobte Lösungen zurückzugreifen und andererseits kostenbewusst mit den Ressourcen umzugehen.Die Oberflächenstruktur des Klinkers absorbiert und reflektiert Licht und Schatten verschiedenartig und erzielt auf diese Weise einen lebendigen Effekt. Die extensiv begrünten Dächer bieten sich zusätzlich für den Aufbau mit Solarzellen an. Das Konzept bietet selbstverständliche Raumangebote für den privaten und öffentlichen Raum. Die Erscheinung verlässt sich auf die Qualität einer zurückhaltenden Pragmatik ohne einer marktschreierischen  Eigenständigkeit zu verfallen. Der Innenausbau mit Parkettböden, fein tapezierten Wandoberflächen, keramischen Plattenbelägen in den Nasszonen und Küchen, sowie verputzten Decken entspricht einem bewährten Ausbaustandart. Alle Wohnungen sind schwellenlos ausgebildet. Die Anordnung und Masse der Nasszonen entsprechen den Anforderungen für Menschen mit Gehbehinderung. Aussenraum Der Grünraum zwischen den Gebäuden  gewährleistet eine hohe Wohnqualität. Zudem ermöglicht er den Wohnungen im Hochparterre die Zuordnung privater Aussenbereiche. Der zwischen den Baukörpern liegende Hofraum dient als gemeinschaftlicher Aussenraum, der eindeutig dem Kollektiv der Wohnungen zugeordnet ist. Wohnen Die Grundrissgestaltung der Wohnungen basiert auf einem einheitlichen Muster. Die klare Anordnung der Tragelemente, Trennwände Erschliessungs- und Servicekerne ermöglicht eine optimale Nutzungsflexibilität und trägt dadurch zu hoher Wirtschaftlichkeit bei. Um die zentral organisierten den jeweiligen Ansprüchen entsprechend angepassten Servicekerne (Sanitärräume, Küche) fliessen Wohn-, Schlaf- und Arbeitsbereiche. Dank dieser Offenheit wird eine vielfältige Nutzung ermöglicht. Die Wohn- und Schlafbereiche können konventionell organisiert oder aber als offener Grundriss gestaltet werden. West-Ost orientierte Räume über die gesamte Wohnungstiefe sind ebenso möglich wie eine klare Ausrichtung der unterschiedlichen Bereiche gegen die Strasse und den Hofbereich. Die Konzentration auf ein einheitliches, einfaches  Erschliessungskonzept ermöglicht es, alle Wohneinheiten mit einer gemeinsamen  Infrastruktur auszustatten. Erschliessung Die Wohnungen werden durch zwei separate Hauseingänge erschlossen. Um die Privatsphäre gegenüber den öffentlich zugänglichen Aussenbereichen wie Strasse und Trottoir zu gewährleisten  sind die Wohnungen grundsätzlich ab Hochparterre angeordnet.  Für die Ecknutzung im Kreuzungsbereich Maulbeerstrasse Im Surinam wird als Variante ein Kindergarten vorgeschlagen, welcher ebenerdig erschlossen wird. Der entsprechende Bedarf wurde durch die zuständige Schulleitung bestätigt. Als weitere Nutzungen in diesem Bereich sind mögliche soziale Einrichtungen wie Kinderhort oder Spitexeinrichtungen denkbar. Parkierung Die Einstellhalle liegt zwischen dem bestehenden Gewerbegebäude der Schreinerei Voellmy und dem neuen Wohngebäude. Sie wird mittels einer Rampenanlage über die Maulbeerstrasse erschlossen und kann bei einer möglichen weiteren Wohnüberbauung in einer zweiten Etappe ebenfalls als Parking genutzt werden. Das Parkgeschoss ist direkt mit den Wohneinheiten verbunden. Gewerbegebäude Schreinerei Voellmy Für die Schreinerei Voellmy schlagen wir in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer eine Anpassung und Modifizierung des bestehenden Gewerbebaus vor. Die bestehenden Ausstellungs- und Bürobereiche werden abgerissen und in Absprache mit dem Eigentümer im eigentlichen Gewerbebau integriert. Die im Variantenstudium erwähnten terminlichen und Nutzungsspezifischen Synergien werden auf einfache und selbstverständliche Weise aktiviert. Ökologie und Energie Grundsätzlich können in Absprache mit dem Auftraggeber Label-Kriterien wie Minergie oder Minergie P erreicht werden, wobei bei Minergie-P die spezifischen Anforderungen der Wärmeerzeugung berücksichtigt werden müssen. Die in Absprache mit dem Auftraggeber geforderten Richtwerte werden durch folgende Massnahmen erreicht: Gute Wärmedämmung der Aussenwand-, Fassaden- und Dachkonstruktion. Ausnützung der passiven Sonnenenergie durch grosse Öffnungen in der Fassade. Sommerlicher Wärmeschutz durch aussenliegenden Sonnenschutz. Hohe Speichermasse zur Unterstützung des Wärmehaushalts durch Massivbauweise.

 

 

 

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